2025. 4. 17. 23:43ㆍ카테고리 없음
권리금 없이 나가라는 건물주의 요구, 당황스러우셨죠? 감정적으로만 대응하면 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 철저히 '법적 기준'과 '권리금 회수기회 침해 여부'를 따져보는 게 첫 번째입니다.
건물주의 권리금 요구 거절, 이럴 땐 확인하세요
- 계약 종료 전 건물주의 권리금 방해 여부
- 임차인의 권리금 회수 노력 증빙
- 상가임대차보호법 적용 범위 확인
- 권리금 관련 최근 판례 변화 체크
- 소송 전, 상가건물임대차분쟁조정위원회 활용 여부
권리금이란 무엇인가요?
권리금은 단순히 '프리미엄'이 아닙니다. 그 공간에서 쌓아온 영업 가치, 단골 확보, 위치 프리미엄을 포함하는 포괄적인 개념입니다. 특히 상가임대차보호법 제10조의4에서는, 임대인이 '정당한 사유 없이' 신규 임차인의 입점을 방해하면 권리금 회수 방해로 간주해 손해배상 책임을 지게 됩니다.
보호받는 권리금, 조건은?
다음과 같은 조건을 충족해야 권리금 회수기회가 보호됩니다.
- 상가임대차 계약이 1년 이상 존속했을 것
- 계약 종료 3개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선했을 것
- 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하거나 방해했을 것
이 요건 중 하나라도 부족하면 권리금 회수 손해배상을 청구하기 어려워집니다. 따라서 퇴거 전 '신규 임차인 주선 노력'을 서면으로 남겨두는 게 매우 중요합니다.
최근 권리금 관련 판례 요약
2024년 9월 대법원 판례(2023다230321)에선, 임차인이 제시한 신규 임차인에 대해 건물주가 막연히 "마음에 안 든다"고 거부한 경우, '정당한 사유 없는 방해'로 판단해 손해배상 판결이 내려졌습니다.
판결에서 인정된 손해배상액은 무려 3,200만 원. 이는 권리금 회수 가능성이 객관적으로 입증된다면 건물주의 감정적 거부도 불법행위로 볼 수 있다는 의미입니다.
건물주가 내세우는 '합리적 사유'는?
임대인의 거절이 정당한 사유가 되려면 다음 조건 중 하나 이상을 충족해야 합니다.
1. 임차인의 채무 불이행
임차인이 연체가 잦거나 계약조건을 반복적으로 위반한 이력이 있다면, 임대인은 이를 근거로 계약 갱신 거절이나 신규 임차인 거절이 가능합니다.
2. 신규 임차인의 신용 불량
예비 임차인이 신용불량자거나 영업 계획이 없는 등 객관적으로 영업 지속성이 의심될 경우, 정당한 거절 사유가 됩니다.
3. 건물 리모델링·철거 계획
리모델링, 재건축, 철거 계획이 있는 경우에도 임대인은 계약 종료를 통지할 수 있습니다. 단, 공사 일정 및 인허가 서류 등 명확한 계획이 수반되어야 하며, 단순 구두 통보만으론 부족합니다.
| 항목 | 임차인 보호 요건 | 임대인 정당한 사유 |
|---|---|---|
| 계약 기간 | 1년 이상 | 무관 |
| 신규 임차인 주선 | 있어야 함 | 신용 불량일 경우 거절 가능 |
| 공사·철거 | 보호 가능 | 리모델링 계획서 등 필요 |
실제로 서울 중구 사례에서는, 2024년 6월 임차인이 리모델링 이유로 퇴거 통보를 받았으나 공사계획이 부실하다는 이유로 임차인이 승소한 판결도 있습니다. 권리금 소송은 구체적인 증거 싸움이라는 점을 잊지 마세요.
소송 전, 꼭 해야 할 확인 절차
소송은 최후의 수단입니다. 그 전에 다음 단계를 따라가보세요.
상가건물임대차분쟁조정위원회 활용
분쟁조정위는 별도의 변호사 비용 없이 법률 검토를 받을 수 있는 기관입니다. 임대인과의 협의가 어려울 때는 우선 이곳을 통해 중재를 시도하는 것도 방법입니다.
서면 기록 필수
신규 임차인 주선 내역, 문자 대화, 이메일 등은 훗날 재판의 증거가 됩니다. 가능하면 모든 의사소통을 서면으로 남겨 두세요.
법률 상담 후 진행
상가 전문 변호사 상담을 먼저 받아 피해 최소화를 고민하는 것이 좋습니다. 요즘은 온라인 상담도 많이 이뤄지고 있어, 빠르게 대응이 가능합니다.
권리금 분쟁 대처 전략
‘권리금 없이 나가라는 건물주’의 요구는 감정이 아닌 전략으로 대응해야 합니다. 현행법상 권리금 회수는 단순 민감 이슈가 아니라 경제적 권리로 인정받고 있으며, 실무에서 그 중요성은 날로 커지고 있습니다.
| 항목 | 법적 보호 있음 | 보호 어려움 |
|---|---|---|
| 계약 기간 | 1년 이상 | 1년 미만 |
| 신규 임차인 주선 | 적극적 주선 기록 있음 | 단순 구두 전달 |
| 임대인 사유 | 정당 사유 불분명 | 리모델링·철거 계획 서류 있음 |
실제 체험담: 손해배상 받아낸 임차인
서울 마포구 소재 A씨는 6년간 운영한 카페에서 퇴거를 요구받았습니다. 건물주는 "내 가족이 들어와 영업할 것"이라며 권리금을 인정하지 않았죠. 하지만 A씨는 계약 종료 전 2명의 신규 임차인을 서면으로 주선했고, 건물주는 이를 정당한 사유 없이 거절했습니다. 결국 조정위원회와 민사소송 끝에 2,700만 원의 손해배상 판결을 받았고, 이는 2024년 11월 실무 사례로도 인용됐습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 계약기간이 1년 미만이면 권리금 보호 못 받나요?
네, 상가임대차보호법상 권리금 보호 요건에는 ‘1년 이상 임대차’가 필수입니다.
Q. 신규 임차인을 소개했는데도 권리금을 못 받는 경우는?
소개한 임차인의 신용 상태, 업종 적합성, 계약 이행 능력 등이 문제되면 임대인은 정당한 사유로 거절할 수 있습니다.
Q. 문자나 카톡으로 주선 내역을 남겨도 인정되나요?
인정됩니다. 단, 날짜, 상대방 정보, 권리금 조건 등이 명확히 드러나야 법적 효력이 높아집니다.
Q. 리모델링 계획이 있다는 이유로 권리금 인정 안 될 수 있나요?
가능합니다. 하지만 실제 공사 계획서, 인허가 신청서 등 객관적 근거가 있어야 합니다.
Q. 건물주가 상가임대차분쟁조정위 중재를 거부하면?
강제력은 없지만, 법원 제출용 근거자료로 매우 강한 설득력을 지닙니다. 이후 민사소송 시에도 유리한 증거가 됩니다.
권리금 분쟁, 이렇게 준비하세요
- 최소 3개월 전 신규 임차인 서면 제안
- 문자, 이메일, 카카오톡 모두 증거로 확보
- 상가건물임대차분쟁조정위원회 이용
- 소송 전 미리 변호사 상담으로 방향 설정
- 임대인의 거절 사유가 정당한지 판별